Xωρίς πόθεν έσχες η αγορά ακινήτων

Τη μερική ή και ολική άρση του «πόθεν έσχες» στην αγορά κατοικίας βάζει στόχο η κυβέρνηση. Σύμφωνα με πληροφορίες του «business stories», στο υπουργείο Οικονομικών ετοιμάζεται διάταξη που θα κατατεθεί άμεσα στη Βουλή και θα αποσυνδέει το τεκμήριο αγοράς ακινήτων από την αντικειμενική αξία του.

Ο αγοραστής θα αναγκάζεται να δικαιολογεί με βάση τα δηλωθέντα εισοδήματά του στην Εφορία μόνο το ποσό της συναλλαγής που αναγράφεται στα συμβόλαια, έστω και αν αυτό εμφανίζεται να είναι μηδενικό. Με μια κίνηση ματ που ετοιμάζει απέναντι στην τρόικα, το υπουργείο Οικονομικών επιχειρεί να χαλαρώσει ή και να ακυρώσει ολοσχερώς τα εμπόδια που μπήκαν σε εφαρμογή από 1/1/2014 (και ειδικά την επιβολή «πόθεν έσχες») για τις νέες αγορές ακινήτων, τα οποία φράζουν τον δρόμο στους υποψήφιους αγοραστές και θεωρούνται «ταφόπλακα» της κτηματαγοράς.

Απαγορευτικό μέτρο

Αν και είχε καταργηθεί εδώ και χρόνια η υποχρέωση της δικαιολόγησης των χρημάτων για αγορά ακινήτων, επέστρεψε δριμύτερη από φέτος - και μάλιστα με καθολική εφαρμογή μέχρι και για αγορά πρώτης κατοικίας!

Το μέτρο όμως κατέστησε απαγορευτική την αγορά ακινήτων παρά τη μεγάλη πτώση των τιμών τους. Ακόμα και αν θα ήθελαν να επωφεληθούν από τις μειωμένες τιμές, οι αγοραστές διστάζουν να προχωρήσουν σε αγορές επειδή η Εφορία θα τους ελέγξει για το πού βρήκαν τα λεφτά και ως τεκμήριο θα λάβει υπόψη της την αντικειμενική αξία αγοράς του ακινήτου!

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι για ένα εξοχικό αντικειμενικής αξίας 100.000 ευρώ, το οποίο ο ιδιοκτήτης του το πουλά σήμερα, π.χ., 25.000 ευρώ μόνο και μόνο για να βρει ρευστό και να απαλλαγεί από φόρους και χαράτσια, η Εφορία υπολογίζει το τεκμήριο αγοράς για τον αγοραστή με τις πλασματικές αντικειμενικές τιμές που ισχύουν από το 2007.

Ετσι, ο αγοραστής θα πρέπει να φορολογηθεί για πλασματικό εισόδημα έως 42% στη χρονιά που έγινε η αγορά, αλλά το οποίο δεν έχει στην πραγματικότητα. Ακόμη και εάν ο αγοραστής επικαλεστεί ανάλωση κεφαλαίου από αποταμιεύσεις παλαιοτέρων ετών για να μειώσει το τεκμήριο αγοράς, η Εφορία θα ελέγξει τα εισοδήματα που δήλωνε τα προηγούμενα χρόνια.

Ο,τι δεν μπορεί να δικαιολογηθεί από δηλωθέντα εισοδήματα του παρελθόντος, η Εφορία το θεωρεί «κρυφό πλουτισμό» και το φορολογεί με συντελεστή έως 45%, ανάλογα με το πόσα χρόνια πίσω θα επεκταθεί η διασταύρωση των δηλώσεων.

Καθώς δεν δικαιολογεί εύκολα κανείς πια αποταμιεύσεις της τάξεως των 100.000 ευρώ και άνω, το αγοραστικό κοινό περιορίζεται και τα ακίνητα δεν βρίσκουν αγοραστή, με συνέπεια να μένουν απούλητα και η αξία τους να ευτελίζεται ακόμη περισσότερο όσο παραμένουν στα αζήτητα.

Ακόμα όμως και στην περίπτωση που κάποιος πουλούσε το ακίνητό του στη συμβολική τιμή του ενός ευρώ (αν δηλαδή το χάριζε γιατί θα ήθελε να αποφύγει τον φόρο δωρεάς που επιβάλλεται στην αντικειμενική αξία), η Εφορία θα υπολόγιζε το τεκμήριο αγοράς στα 100.000 ευρώ.

Ο γρίφος των αντικειμενικών

Με τα νέα δεδομένα, όμως, ο αγοραστής θα διευκολύνεται σημαντικά να αποδείξει ότι είχε νόμιμα τα χρήματα που καλύπτουν το πραγματικό ποσό της συναλλαγής το οποίο αναγράφεται στο συμβόλαιο - δηλαδή τις 25.000 ευρώ στο ανωτέρω παράδειγμα.

Ετσι στο υπουργείο Οικονομικών εκτιμούν πως θα μπουν σύντομα περισσότεροι στη λογική της αγοράς ακινήτου, απ’ όσους θέλουν να επωφεληθούν από τις χαμηλές τιμές πώλησης, σε συνδυασμό με τη δραστική μείωση που έχει επέλθει στον φόρο μεταβίβασης (μόλις στο 3% της αντικειμενικής αξίας).

Καθώς αίρονται πλέον και τα τελευταία προβλήματα στην εφαρμογή του νέου φόρου υπεραξίας, στο οικονομικό επιτελείο αναμένουν ότι η αγορά ακινήτων θα εμφανίσει σημάδια ζωής στο β’ εξάμηνο του 2014. Στόχος της κυβέρνησης, όμως, δεν είναι μόνο η τόνωση της συναλλακτικής δραστηριότητας και η ανακούφιση των ιδιοκτητών και των επαγγελματιών του κλάδου των ακινήτων.

Αποσκοπεί και στην αύξηση των συναλλαγών ώστε να ενσωματωθούν περισσότερα δεδομένα τιμών αγοράς στο νέο ηλεκτρονικό σύστημα υπολογισμού των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων, που θα ισχύσει από το 2016.

Σε περίπτωση που δεν συμβεί αυτό, δεν θα υπάρξουν αξιόπιστα στοιχεία για να λειτουργήσει το νέο σύστημα προσδιορισμού τιμών της Εφορίας, με κίνδυνο να πρέπει να παραταθεί η ισχύς των εξωφρενικά υψηλών αντικειμενικών τιμών και μετά το 2016!

Ηδη από το 2013 έχει συνομολογηθεί και από την τρόικα ότι στη νεκρή κτηματαγορά της χώρας μας, όπου ελάχιστα μόνο συμβόλαια αγοράς ολοκληρώνονται, δεν υπάρχουν πραγματικά στοιχεία για τις τρέχουσες τιμές των ακινήτων που θα αποτελούσαν τη βάση του νέου συστήματος καθορισμού των αντικειμενικών από το 2016.

Μπροστά στον διαφαινόμενο κίνδυνο να ναυαγήσει το σχέδιο αυτό και να μην προσαρμοστούν ούτε το 2016 οι αντικειμενικές στα δεδομένα της αγοράς, έκριναν αναγκαίο να λάβουν μέτρα για να ξεμπλοκάρουν τις συναλλαγές, οι οποίες έχουν παγώσει εδώ και χρόνια.