Ακίνητα: Πόσα τετραγωνικά χτίζετε και πμε τι συντελεστές σε όλη την Ελλάδα;

 

Δηλαδή, σε 1.000 τετραγωνικά μέτρα με Σ.Κ. 0,40 μπορούμε να οικοδομήσουμε κτίριο μόνον μέσα σε (1.000 επί 0,40) 400τ.μ. επιφάνειας εντός του οικοπέδου. Δηλαδή, ακόμα και αν ο Συντελεστής Δόμησης επιτρέπει να χτιστεί κτίριο επιφάνειας 800 τ.μ., αυτά πρέπει να «πατήσουν» πάνω σε 300τ.μ. επιφάνεια. Εδώ είναι που μπαίνει στο «παιχνίδι» το ύψος και οι όροφοι. Με αυτούς τους συντελεστές μπορούν να δομηθούν 2 όροφοι από 400 τ.μ. ο κάθε ένας ή και 4 όροφοι από 200 τετραγωνικά. Εδώ υπάρχει και ο συντελεστής του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους.

Οπως είδαμε στο παράδειγμα του Συντελεστή Κάλυψης, υπάρχει και το όριο ύψους. Πολλές φορές το επιτρεπόμενο «ύψος» που δίνεται, είναι σε συνάρτηση με το πλάτος του δρόμου, ούτως ώστε τα απέναντι μεταξύ τους κτίρια, να μη «σκοτεινιάζουν» τον δρόμο. Σε κάθε περίπτωση, το επιτρεπόμενο ύψος οικοδομής, αναγράφεται ξεκάθαρα, όπως και οι υπόλοιποι συντελεστές. Συνήθως είναι μεγαλύτερο στα κέντρα των πόλεων και μικρότερο στα προάστια, αν και υπάρχουν εξαιρέσεις. Θέλει προσοχή, καθώς διαφέρει όχι μόνο από περιοχή σε περιοχή, αλλά και από οικόπεδο σε οικόπεδο. Το ότι ένα διπλανό κτίσμα μπορεί να είναι 6ώροφη πολυκατοικία, αυτό δεν σημαίνει ότι επιτρέπεται και σε όλα τα οικόπεδα της περιοχής, ακόμα και αν έχουν τον ίδιο συντελεστή δόμησης.

Στις περιπτώσεις που ο συντελεστής δόμησης είναι μοναδικός για μία περιοχή, τότε ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ) μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως Συντελεστής Δόμησης. Είναι το πηλίκο της συνολικής δόμησης προς τη συνολική επιφάνεια του οικοπέδου και εκφράζει τη δυνατότητα οικοδομικής εκμετάλλευσής του.

Το πού βλέπει το κάθε οικόπεδο/κτίριο, έχει μεγάλη σημασία. Ο συντελεστής πρόσοψης (Σ.Π.) είναι ο συντελεστής που εξαρτάται από το πόσες προσόψεις των κύριων χώρων του ακινήτου είναι σε δρόμο. Για ακίνητα με 1 πρόσοψη σε δρόμο ή σε κοινόχρηστο χώρο ο Σ.Π. αντιστοιχεί σε 1. Για 2 ή περισσότερες προσόψεις ο συντελεστής διαμορφώνεται σε 1,05. Στην περίπτωση που το ακίνητο βλέπει αποκλειστικά σε ακάλυπτο χώρο, εφαρμόζεται Σ.Π. 0,8. Προφανώς, όσο μεγαλύτερες ή περισσότερες προσόψεις έχει ένα ακίνητο, αυξάνει την αξία του.

Επίσης, σημαντικός συντελεστής, που επηρεάζει την αξία ενός ακινήτου, είναι ο συντελεστής εμπορικότητας. Αποτυπώνει την εμπορικότητα ενός δρόμου ή ενός τμήματος δρόμου μιας συγκεκριμένης ζώνης. Ο Συντελεστής Εμπορικότητας χρησιμοποιείται σε συνδυασμό με τον όροφο του ακινήτου, προκειμένου να υπολογιστεί ο Συντελεστής Ορόφου.

Πέρα από τους συντελεστές και την καθοριστική σημασία τους στις δυνατότητες εκμετάλλευσης ενός οικοπέδου, υπάρχουν και οι ημιυπαίθριοι χώροι. Οπως και τα μπαλκόνια, εξαιρούνται από τον συντελεστή δόμησης μέχρι ποσοστού 40% επί της συνολικής οικοδομήσιμης επιφάνειας. Δεν αναφέρονται, αλλά είναι δωμάτια κατοικίας άνευ του εξωτερικού τοίχου της όποιας δομής, π.χ. μίας κατοικίας. Αν ήταν κλειστοί με τοίχους, θα ήταν παράνομοι. Οι χώροι αυτοί αντιστοιχούν στο 15% του Συντελεστή Δόμησης του οικοπέδου και σε μέγιστες διαστάσεις 3,50m2 X 1,80m2 ώστε να μη αποτελούν βιώσιμα δωμάτια, αν θεωρητικά είχαν τοίχους. Οσοι τους κλείνουν παρανόμως, εκτός από τις κυρώσεις της νομοθεσίας περί αυθαιρέτων, επιβάλλεται επιπλέον πρόστιμο με το 30% της αντικειμενικής αξίας του χώρου.

Οπως είναι εύκολα αντιληπτό, το Σχέδιο Πόλης κάθε περιοχής έχει όρια, μέσα στα οποία ισχύει το πόσα τετραγωνικά ακινήτου μπορεί να κάποιος να χτίσει με βάση τον Συντελεστή Δόμησης. Ακόμα και εκτός αυτού του σχεδίου, αλλά κοντά του, συνήθως περί των 500 μέτρων έξω από αυτό, υπάρχει μία δεύτερη ζώνη όπου ισχύουν κάποιοι από τους όρους δόμησης της κάθε πόλης. Ακόμα πιο έξω, βρίσκονται τα λεγόμενα «εκτός σχεδίου» (πόλης) όπου συνήθως στα 4.000 τ.μ. γης επιτρέπεται να χτιστούν περί τα 200 τ.μ. συν 20% ανά επόμενο στρέμμα μέχρι τα 8.000 τετραγωνικά και 10% ανά στρέμμα μέχρι τα 16.000 τετραγωνικά.

Ακίνητα: Επιλογή και σύγκριση

Η αγορά ενός οικοπέδου θέλει αρκετή μελέτη, σύμφωνα με τους μεσίτες, περισσότερη από για μία έτοιμη κατοικία. Οι τιμές διαφέρουν πολύ, από περιοχή σε περιοχή, ενώ η προσωπική τιμολόγηση των ιδιοκτητών, έχει μεγαλύτερη διακύμανση από αυτές των κατοικιών. Ανάλογα την τοποθεσία και τα ειδικά χαρακτηριστικά του κάθε οικοπέδου, μπορούν να αυξηθούν ή να μειώσουν σημαντικά οι τιμές.

Δύο διπλανά οικόπεδα, ακόμα και αν έχουν την ίδια επιφάνεια, αν και μπορεί να φαίνονται παρόμοια στο «μάτι», ενδέχεται να έχουν τεράστια διαφορά τιμής, ανάλογα τους συντελεστές που προαναφέραμε. Σε κάθε περίπτωση, οι ειδικοί προειδοποιούν ότι πάντα πρέπει να γίνεται πρώτα έλεγχος των όρων δόμησης, αλλιώς μπορεί ο νέος ιδιοκτήτης να βρεθεί ενώπιον μεγάλων εκπλήξεων. Πριν την αγορά οικοπέδου, ο έλεγχος από έναν πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα είναι απαραίτητος.

Οι συντελεστές δόμησης σε όλη την Ελλάδα 

Αττική

Περιοχή	Συντελεστής δόμησης
Πλ. Αμερικής	4.2
Πλ. Κυψέλης	3.6
Γαλάτσι	2.6
Εξάρχεια	2.8
Φιλοθέη	2.1
Βούλα	0.6
Βουλιαγμένη	0.6
Γλυφάδα	0.8
Ανω Γλυφάδα	1
Αγία Παρασκευή	1
Παπάγου	1
Βάρη	1
Βάρκιζα	0.9
Ψυχικό	0.6
Ελληνικό	1.4
Αλιμος	1.4
Κολωνάκι	3.6
Αγ. Ι. Ρέντης	0.8
Δραπετσώνα	2.6
Καστέλα	1.4
Κερατσίνι	2.6
Μοσχάτο	1.8
Πειραιάς	4.8
Πέραμα	2.6
Ιλιον	1.6
Κορυδαλλός	2.6
Νίκαια	2.6
Πετρούπολη	1.6
Περιστέρι	1.6
Παλαιό Φάληρο	1.4
Μεταμόρφωση	1.2
Μενίδι	0.8
Μαρούσι	1
Χαλάνδρι	1
Νέα Σμύρνη	3
Αργυρούπολη	1.2
Βριλήσσια	1
Μελίσσια	0.8
Παλλήνη	1.2
Ηλιούπολη	1.2
Κορωπί	0.8
Νέα Ερυθραία	0.6
Εκάλη	0.4
Καματερό	0,8
Χαϊδάρι	1,6
Γέρακας	0.8
Σπάτα	1
Γλυκά Νερά	0.8
Μαρκόπουλο	1.6

Στοιχεία: epoleodomia.gov.gr

 Θεσσαλονίκη

Περιοχή	Συντελεστής δόμησης
Καλαμαριά	2.4
Ανω Τούμπα	2.4
Πυλαία	0.8
Πανόραμα	2.4
Θέρμη	1
Τριανδρία	1.8
Αγιος Παύλος	1.8
Επταπύργιο	0.8
Ωραιόκαστρο	0.6
Αμπελόκηποι	2.4
Νεάπολη	2.4
Εύοσμος	1.8

Στοιχεία: epoleodomia.gov.gr 

Ηπειρωτική Ελλάδα

Πόλη	Περιοχή	Συντελεστής Δόμησης
Λάρισα	Κέντρο	2.4
Κόρινθος	Κέντρο	2.4
Ιωάννινα	Πέραμα	0.8
Τρίπολη	Μπασιάκου	1,2
Καλαμάτα	Λιμάνι	2.4
Ναύπλιο	Νέα Κίος	1
Αλεξανδρούπολη	Κέντρο	2.4
Ξάνθη	Αγ. Νικόλαος	3
Πάτρα	Χαλκώματα	2,4
Μεσολόγγι	Κέντρο	2
Άρτα	Κέντρο	1,2
Καστοριά	Κολυμβητήριο	1,2
Φλώρινα	Κέντρο	2,4
Εδεσσα	Κέντρο	1,4
Αριδαία	Κέντρο	2,1
Καβάλα	Νέα Πέραμος	0,8
Δράμα	Κέντρο	2.1
Σέρρες	Κέντρο	1,4

Στοιχεία: epoleodomia.gov.gr eleftherostypos.gr