by 
Οι πλειστηριασμοί πρώτης κατοικίας αποτελούν «αγκάθι» για χιλιάδες ευάλωτους πολίτες με χαμηλά εισοδήματα, καθώς τα funds προχωρούν σε «οριζόντιες» κατασχέσεις και εκποιήσεις σπιτιών χωρίς κανένα κοινωνικό πρόσημο.
Χαρακτηριστική είναι η πρόσφατη καταγγελία από την Ηλεία, όπου funds έβγαζαν στο «σφυρί» την πρώτη κατοικία τετραπληγικού με 85% αναπηρία.
Είναι όμως νόμιμες τέτοιες ενέργειες και πόσο συχνά βγαίνει σε πλειστηριασμό η πρώτη κατοικία οφειλέτη; Επιπλέον, μπορούν οι πολίτες να προστατευτούν, να κερδίσουν χρόνο ή ακόμα να καταφέρουν να ακυρώσουν τη διαδικασία εκποίησης του ακινήτου;
Το Reader.gr επικοινώνησε με τον δικηγόρο Γιάννη Μυκωνιάτη (gmikoniatislaw.gr), ο οποίος εξηγεί την κατάσταση που επικρατεί και προτείνει ενέργειες στις οποίες θα μπορούσαν να προχωρήσουν όσοι κινδυνεύουν να χάσουν το σπίτι τους.
Πόσο συχνοί είναι οι πλειστηριασμοί πρώτης κατοικίας;
Όπως επισημαίνει ο δικηγόρος, «το 2024 διεξήχθησαν περίπου 15.000 περίπου πλειστηριασμοί ακινήτων ενώ κατακυρώθηκαν περίπου 3.000 ακίνητα. Αυτή την στιγμή που μιλάμε αν μπει κανείς στο e-auction, θα δει πως μέχρι τα τέλη Οκτωβρίου του 2025 είναι προγραμματισμένοι 4.952 πλειστηριασμοί οι οποίοι και αφορούν κατοικίες».
«Από τη μία είναι δεδομένο πως ένα μεγάλο ποσοστό ακινήτων μένει στα αζήτητα για διάφορους λόγους (πχ ζητήματα αυθαιρεσιών, συνιδιοκτήτες που δεν χρωστάνε), αλλά το ζητούμενο είναι να μην φτάσει μέχρι εκεί ένας πολίτης», τονίζει και συνεχίζει:
«Ακίνητο που φτάνει να βγει στον πλειστηριασμό σημαίνει πως η υπόθεση έχει ολοκληρωθεί δικαστικά και η Τράπεζα ή το fund ή ο δανειστής εν γένει έχει κερδίσει».
Μπορεί να προστατευτεί ο οφειλέτης;
Το ερώτημα που προκύπτει είναι το κατά πόσο μπορεί κάποιος να προστατέψει την πρώτη του κατοικία σήμερα. «Ο νόμος δίνει εργαλεία στον οφειλέτη να αμυνθεί, αλλά είναι πολύ συνηθισμένο φαινόμενο αρκετοί οφειλέτες να το αμελούν», σημειώνει ο Γιάννης Μυκωνιάτης.
Ο ίδιος επισημαίνει βέβαια στο Reader.gr ότι «δεν θα πρέπει να παραγνωρίσουμε το πόσο ακριβή είναι η πρόσβαση στην δικαιοσύνη για πολύ κόσμο ειδικά στην δύσκολη οικονομική περίοδο που βιώνουμε».
«Επίσης να πούμε ότι αρκετές φορές έχει συμβεί η οφειλή να διευθετείται εξωδικαστικά. Επομένως το κύριο ζήτημα εδώ είναι ο οφειλέτης να επιδείξει έγκαιρα την επιμέλεια που χρειάζεται ώστε η επιλογή που θα κάνει να είναι πράγματι αυτή που ταιριάζει καλύτερα στην περίπτωση του. Ακόμα και αν αυτή είναι η αδράνεια στην τελική», σημειώνει.
Έχουν εντοπιστεί παρανομίες από τα funds;
Ο δικηγόρος στο σημείο αυτό είναι ξεκάθαρος τονίζοντας ότι το ενδεχόμενο έκνομων ενεργειών από τα funds «είναι και ένας από τους βασικούς λόγους που ανατρέπονται πλειστηριασμοί ή άλλες δικαστικές ενέργειες που επισπεύδουν οι servicers που εκπροσωπούν funds. Υπάρχει πολλή πλούσια νομολογία που έχει κρίνει ως καταχρηστικές τις ενέργειες τους».
Μπορεί ο πολίτης να κερδίσει χρόνο, να προστατευτεί ή να καταφέρει να ακυρώσει έναν πλειστηριασμό;
«Σαφέστατα υπάρχουν νομικά παράθυρα και αρκετά πλούσια νομολογία», σημειώνει ο κ. Μυκωνιάτης, ωστόσο τονίζει ότι «το κρίσιμο κατ΄εμέ είναι να μην χαθεί χρόνος σε μία τέτοια περίπτωση».
«Δηλαδή από τη στιγμή που θα κοινοποιηθεί ένα εξώδικο και ο πολίτης διαθέτει ακίνητη περιουσία πρέπει να θεωρεί δεδομένο πως το επόμενο βήμα θα είναι η έκδοση Διαταγής Πληρωμής σε βάρος του», εξηγεί και συμπληρώνει:
«Όλα αυτά έχουν προθεσμίες. Αν φτάσει σε σημείο να ψάχνει δικηγόρο λίγο πριν αυτές παρέλθουν είναι αυτονόητο πως θα είναι αρκετά πιο δύσκολο να προστατευτεί αποτελεσματικά.
Αν φτάσει σε σημείο δε όπου ο πλειστηριασμός θα έχει ολοκληρωθεί και θα εκκρεμεί η έξωση εκεί το μόνο που μπορεί να βοηθήσει πλέον είναι η αλληλεγγύη της κοινωνίας των πολιτών και η δημόσια προβολή της περίπτωσης του όπως έχουμε δει σε κάποιες περιπτώσεις. Γιατί το ακίνητο “νομικά” έχει χαθεί».
«Κοινωνική αδικία» στον τρόπο εφαρμογής του δικαίου των πλειστηριασμών;
Ο τρόπος όμως που εφαρμόζεται το δίκαιο των πλειστηριασμών στη χώρα είναι χωρίς «κοινωνικές αδικίες»; Ο κ. Μυκωνιάτης επισημαίνει ότι «το πρόβλημα για μένα δεν είναι το θεσμικό πλαίσιο καθ’ εαυτό κατά κύριο λόγο.
Αν αφήσουμε στην άκρη το ζήτημα του τι έγινε με τα κόκκινα δάνεια και πως πλήρωσαν οι πολίτες την πολιτική των τραπεζών, η γνώμη μου είναι ότι στην τελική έναν δανειολήπτη τον συμφέρει να έχει απέναντι του ένα fund από ότι την αρχική του Τράπεζα».
Παράλληλα, συμπληρώνει: «Και αυτό γιατί το fund από την στιγμή που αγόρασε μία απαίτηση σε μέρος της αξίας της έχει την δυνατότητα να κουρέψει ακόμα και σημαντικό μέρος της οφειλής σε ενδεχόμενο διακανονισμό. Και μάλιστα έχουν υπάρξει και περιπτώσεις που ακυρώθηκαν δικαστικές ενέργειες των funds επειδή δεν πρότειναν τέτοιες λύσεις».
«Το πρόβλημα είναι η οικονομική αδυναμία μεγάλου μέρους της κοινωνίας να μπει σε διαδικασία δικαστικού αγώνα προκειμένου να δικαιωθεί καθώς τα δικαστικά έξοδα δεν είναι απίθανο να ανέλθουν ακόμα και σε χιλιάδες ευρώ αν η υπόθεση τραβήξει», σημειώνει.
Υπάρχει συνεργασία δικηγόρων και κοινωνικών φορέων για την προστασία των ευάλωτων;
Σύμφωνα με τον δικηγόρο που μιλάει στο Reader.gr, «υπάρχει ένας μεγάλος αριθμός συναδέλφων που όλα αυτά τα χρόνια έχουν ασχοληθεί με ζητήματα όπως πλειστηριασμοί, μελετώντας το εκάστοτε νομοθετικό πλαίσιο, αναδεικνύοντας παράτυπες ενέργειες και πρακτικές από Τράπεζες και Servicers κοκ».
Ποια η στάση της Πολιτείας;
Σύμφωνα με τον Γιάννη Μυκωνιάτη, «η Πολιτεία δεν έχει δείξει ουσιαστική διάθεση να ρυθμίσει αποφασιστικά το ζήτημα. Αν δούμε για παράδειγμα την περίπτωση της Ισπανίας, πριν από λίγες μόλις μέρες αποφάσισαν την κατάργηση του προγράμματος της Golden Visa για να αντιμετωπίσουν το ζήτημα».
Ο ίδιος εξηγεί: «Αν και στην περίπτωση μας θεωρώ πως μία άλλη αξιοποίηση του θεσμού θα μπορούσε να λειτουργήσει θετικά, π.χ. αν ο επενδυτής όφειλε να αγοράσει παλαιωμένο ακίνητο με την υποχρέωση να το ανακαινίσει και να το ρίξει στην αγορά των μαχροχρόνιων μισθώσεων ή αν περιοριζόταν σε περιοχές χωρίς οικιστικό πρόβλημα και ακίνητα άλλης χρήσης. Οι ελληνικές κυβερνήσεις τα τελευταία χρόνια αντίθετα δεν έχουν λάβει κάποιο αποφασιστικό μέτρο».
Σύμφωνα με τον δικηγόρο, «το πρόβλημα είναι ένας συνδυασμός του gentrification και της αύξησης της τουριστικής κίνησης, των ψηφιακών νομάδων με τον μεγάλο αριθμό ακινήτων που είτε μένουν κλειστά λόγω προβλημάτων και παλαιότητας ή κατευθύνονται στην βραχυχρόνια μίσθωση.
Τα προβλήματα αυτά δεν είναι απαραίτητα μόνο τεχνικής φύσης αλλά και νομικής (πχ σχολάζουσες κληρονομιές) και έχουν να κάνουν με την ανελαστικότητα απαρχαιωμένων θεσμών όπως είναι το κληρονομικό δίκαιο».
«Στην τελική είναι ζήτημα πολιτικής βούλησης και στόχευσης, ωστόσο και έχει να κάνει με το τι χαρακτήρα θέλει η κάθε κυβέρνηση να έχουν τα κέντρα των ελληνικών πόλεων. Γιατί και το να μετατραπούν σε θεματικά πάρκα για τουρίστες είναι και αυτό μία άποψη όσο αποκρουστική και να φαίνεται στον καθένα μας», επισημαίνει ακόμα.
Τι πρέπει να προσέχει όποιος σκοπεύει να αγοράσει ακίνητο;
Στο θέμα αυτό, τα πιο βασικά ζητήματα που μπαίνουν εμπόδιο «όταν μιλάμε πάντα για ακίνητα εντός σχεδίου -διαμερίσματα κλπ- είναι αφενός νομικά βάρη, όπως προσημειώσεις υποθηκών ή πιθανή αμέλεια κληρονόμων να προχωρήσουν σε αποδοχή κληρονομιάς, τα οποία με τους ρυθμούς που δουλεύει το Κτηματολόγιο σήμερα μπορούν να εκτινάξουν το κόστος και να δημιουργήσουν πιθανά προβλήματα με την Τράπεζα αν μιλάμε για αγοραπωλησία με δάνειο.
Και αφετέρου μπορεί να προκύψουν προβλήματα με αυθαιρεσίες που ενδέχεται να απαιτούν τακτοποίηση ή και πιθανή τροποποίηση της σύστασης. Συνεπώς ένας υποψήφιος αγοραστής πριν δεσμεύσει χρόνο και χρήμα για την αγορά κάποιου ακινήτου καλό θα είναι να διενεργήσει εξ αρχής έναν διεξοδικό νομικό έλεγχο ώστε να γνωρίζει που πατά».
Αναρτήσεις
0 ΣΧΟΛΙΑ ΑΝΑΓΝΩΣΤΩΝ:
Δημοσίευση σχολίου