Ακίνητα: Γιατί οι ξένοι αγοράζουν σπίτια στην Ελλάδα παρά το ράλι τιμών

 Φθηνότερα και με προοπτικές για μεγαλύτερο κέρδος, τα ελληνικά ακίνητα προσελκύουν τους ξένους επενδυτές, αλλά η άνοδος των τιμών ξεφεύγει από τις δυνατότητες των ελληνικών νοικοκυριών

Τα διαμερίσματα στην Ελλάδα είναι έως και 773,08% φθηνότερα από τα αντίστοιχα ευρωπαϊκά, σε μέσες τιμές, ενώ έχουν προοπτικές για μεγαλύτερη επενδυτική απόδοση, έως και 8%. Αυτοί είναι οι βασικοί λόγοι πίσω από την έκρηξη των ξένων επενδύσεων στο ελληνικό real estate την τελευταία 6ετία και όπως εξηγούν οι επαγγελματίες της αγοράς που εξειδικεύονται στην πώληση ακινήτων σε αλλοδαπούς ενδιαφερόμενους, «για τους Ελληνες είναι ακριβά, αλλά για τους ξένους φθηνά».

Η μέση τιμή για ένα μικρό ποιοτικό διαμέρισμα στην Αθήνα, με ένα υπνοδωμάτιο είναι 130.000 ευρώ, όμως για συγκρίσιμο ακίνητο στο Αμστερνταμ είναι 422.000 ευρώ, στο Βερολίνο 329.000 ευρώ, στο Παρίσι 439.000 ευρώ και στη Ζυρίχη 1.005.000 ευρώ. Η διαφορά τιμής είναι χαώδης, με τη μέση τιμή στην Ελλάδα να είναι χαμηλότερη κατά 253,08% σε σχέση με το Βερολίνο, 324,62% συγκριτικά με το Αμστερνταμ, 337,69% με το Παρίσι και 773,08% σε σχέση με τη Ζυρίχη.

Την ίδια ώρα, οι ευρωπαϊκές αγορές είναι πιο ώριμες από ό,τι η ελληνική, που ακόμα ανεβάζει ρυθμούς μετά τη δοκιμασία της κρίσης. Την περίοδο των μνημονίων οι τιμές στην Ελλάδα κατέρρευσαν, όμως στην υπόλοιπη Ευρώπη συνέχισαν μία σχετικά ομαλή πορεία. Από το 2018 και μετά, που η Ελλάδα αναπληρώνει το χαμένο έδαφος, οι τιμές ανεβαίνουν με μεγαλύτερο ετήσιο ρυθμό από ό,τι στις περισσότερες άλλες ευρωπαϊκές αγορές και η επένδυση εδώ υπόσχεται περισσότερα κέρδη.

Μεγάλα κέρδη

Η ζήτηση από το εξωτερικό έχει μεταφραστεί σε «έκρηξη» ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων. Το 2024 έφτασαν τα 2,75 δισ. ευρώ από 2,133 δισ. ευρώ το 2023. Την πενταετία 2019-2023 ήρθαν κεφάλαια σχεδόν 10 δισ. ευρώ, όταν για όλη την προηγούμενη περίοδο 2002-2018 (17 χρόνια) οι εισροές ήταν μόλις 5,5 δισ. ευρώ.

Το κίνητρο των ξένων επενδυτών είναι προφανώς το κέρδος και τα νούμερα της ελληνικής αγοράς τούς επιβεβαιώνουν. Οσοι έχουν επενδύσει από το 2017 σε ελληνικά διαμερίσματα έχουν δει την αξία τους να… σκαρφαλώνει. Συνολικά στην ελληνική επικράτεια, οι τιμές στις αγγελίες πώλησης κατοικιών έχουν αυξηθεί σχεδόν 60%, όμως αυτό περιλαμβάνει όλη την Ελλάδα. Στα μέρη υψηλής ζήτησης, Αττική, Θεσσαλονίκη και περιοχές με τουριστικό ενδιαφέρον, η άνοδος φτάνει έως και το 200% (δυάρι στη Νεάπολη Εξαρχείων). Χαρακτηριστικά παραδείγματα η Γλυφάδα για τα νότια προάστια της Αθήνας και οι Αμπελόκηποι για το κέντρο. Η Γλυφάδα είχε μέση τιμή 5.141 ευρώ/τ.μ. τον Ιούνιο φέτος, από 2.905 ευρώ/τ.μ. τον Ιούνιο του 2017. Ανοδος της τάξης του 76,97%. Στους Αμπελόκηπους η μέση τιμή τον Ιούνιο φέτος ήταν 2.980 ευρώ/τ.μ., από 1.584 ευρώ/τ.μ. το 2017. Αύξηση μέσης αξίας κατά 88,13%. Ποσοστά που αυξάνονται ακόμα περισσότερο σε γειτονιές και ακίνητα υψηλής ζήτησης.

Σύγκριση

Η διαφορά στις τιμές Ελλάδας και Ευρώπης είναι χαώδης. Συγκρίνοντας πρωτεύουσες, τα στοιχεία του Global Property Guide δείχνουν ότι με τα χρήματα που κάποιος μπορεί να αγοράσει ένα διαμέρισμα στην Ευρώπη (Λονδίνο, Παρίσι, Αμστερνταμ), μπορεί να αγοράσει τρία ή και τέσσερα αντίστοιχα στην Αθήνα. Τα «παραδοσιακά» ενοίκια προσφέρουν μεγαλύτερη απόδοση και οι εμπορικές αξίες ανεβαίνουν ταχύτερα. Αυτό σημαίνει μεγαλύτερα κέρδη ανά επένδυση, ενώ η προοπτική τουριστικής αξιοποίησης πολλών ελληνικών ακινήτων πολλαπλασιάζει την επιστροφή στην επένδυση.

Η ακριβότερη πόλη, σε όρους μέσων τιμών αγοράς, είναι με διαφορά η Ζυρίχη. Μπορεί η πρωτεύουσα της Ελβετίας να είναι η Βέρνη (μέση τιμή για διαμέρισμα με 1 υπνοδωμάτιο 1.819,51 ευρώ/τ.μ.), όμως οι τιμές της Ζυρίχης (1.972,21 ευρώ/τ.μ.) είναι πολύ υψηλότερες. Κάτι που γίνεται και στην Ιταλία, όπου μπορεί να είναι πρωτεύουσα η Ρώμη (1.165,56 ευρώ/τ.μ.), όμως το Μιλάνο (1.382,89 ευρώ/τ.μ.) είναι έως και 18,65% ακριβότερο. Στα… ακριβά της Ευρώπης είναι παραδοσιακά το Λονδίνο με 1.932,84 ευρώ/τ.μ. και το Αμστερνταμ με 1.723,75 ευρώ/τ.μ. Στον αντίποδα η Αθήνα, αν και έχει τα ακριβότερα μέσα ενοίκια της Ελλάδας, είναι από τις φθηνότερες μεγάλες πόλεις της Ευρώπης, με μόλις 494,19 ευρώ μέσο ενοίκιο για ποιοτικό διαμέρισμα με μόλις ένα δωμάτιο. Σε σύγκριση, η Ζυρίχη είναι 299,08% ακριβότερη και το Μιλάνο κατά 179,83%.

Ενοίκια

Παρόμοια είναι η εικόνα στη σύγκριση ενοικίων για σχεδόν όλους τους τύπους κατοικιών. Μπορεί τα ενοίκια να είναι ακριβά για τους Ελληνες, όμως οι Ευρωπαίοι έχουν μεγαλύτερους μέσους όρους. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat και του ΟΟΣΑ, o μέσος όρος της Ε.Ε. στους μέσους μισθούς ήταν 3.155 ευρώ, όταν στην Ελλάδα ήταν 1.428 ευρώ. Με τον τρόπο που τον υπολογίζει η Eurostat, πάντα σε μικτές μηνιαίες απολαβές, τον χαμηλότερο είχε με 1.125 ευρώ η Βουλγαρία και τον μεγαλύτερο με 6.755 ευρώ το Λουξεμβούργο. Οπότε, τα 500 ευρώ ενοίκιο χτυπούν διαφορετικά την τσέπη του Ελληνα και διαφορετικά του μέσου Ευρωπαίου.

Πιο ακριβή από Βερολίνο, Βιέννη, Μιλάνο, Μαδρίτη και Βρυξέλλες, η Βουλιαγμένη

Η Αθηναϊκή Ριβιέρα είναι απλησίαστη για τις δυνατότητες του μέσου ελληνικού νοικοκυριού.

Κάθε χώρα, ακόμα και κάθε πόλη έχει τις ακριβότερες και τις φθηνότερες περιοχές της. Ενδιαφέρον ότι ενώ τα φθηνά της Ελλάδας είναι φθηνότερα από ό,τι τα αντίστοιχα σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις, τα φιλέτα της Αττικής είναι στα ακριβότερα της Ευρώπης!

Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Βουλιαγμένη που με μέση τιμή 7.273 ευρώ/τ.μ. έχει ξεπεράσει το Βερολίνο των 5.589 ευρώ/τ.μ., τη Βιέννη των 6.670 ευρώ/τ.μ., το Μιλάνο των 5.434 ευρώ/τ.μ., τη Μαδρίτη των 5.316 ευρώ/τ.μ. και τις Βρυξέλλες των 3.463 ευρώ/τ.μ. Συνολικά η Αθηναϊκή Ριβιέρα έχει τιμές που ξεφεύγουν από τις δυνατότητες του μέσου ελληνικού νοικοκυριού. Αν και οι συντριπτική πλειονότητα των Ελλήνων δεν θα αγοράσουν σπίτι στις πιο ακριβές περιοχές, αυτές έχουν μετατραπεί σε πόλο έλξης επενδυτών από το εξωτερικό.

 Πρώτο «φρένο»

Την ώρα που η ελληνική κυβέρνηση λαμβάνει πλέγμα μέτρων για να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση, είναι φυσικό το ενδιαφέρον από το εξωτερικό να μειώνεται, όμως είναι απαραίτητη εξέλιξη για να γίνουν πιο προσιτές οι κατοικίες στους μόνιμους κατοίκους. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα το α’ τρίμηνο του 2025 οι ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για την αγορά ακινήτων να μειωθούν -31,4% και να περιοριστούν σε 356,8 εκατ. ευρώ από 520 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2024.

ΜΕΣΗ ΤΙΜΗ ΑΓΟΡΑΣ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ ΣΤΗΝ ΕΥΡΩΠΗ

	ΤΙΜΗ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ  (ΣΕ ΕΥΡΩ)
ΠΟΛΗ, ΧΩΡΑ	1 ΥΠΝΟΔΩΜΑΤΙΟ	2 ΥΠΝΟΔΩΜΑΤΙΑ	3 ΥΠΝΟΔΩΜΑΤΙΑ
Ζυρίχη, Ελβετία	1.005.000	1.227.000	1.447.000
Λονδίνο, Ηνωμένο Βασίλειο	591.000	883.000	1.334.000
Παρίσι, Γαλλία	439.000	695.000	990.000
Αμστερνταμ, Ολλανδία	422.000	555.000	700.000
Λισαβόνα, Πορτογαλία	380.000	500.000	750.000
Βερολίνο, Γερμανία	329.000	518.000	895.000
Μιλάνο, Ιταλία	303.000	445.000	685.000
Μαδρίτη, Ισπανία	285.000	500.000	680.000
Βρυξέλλες, Βέλγιο	229.000	299.000	450.000
Λευκωσία, Κύπρος	140.000	223.000	330.000
Αθήνα, Ελλάδα	130.000	225.000	430.000

Πηγή: Global Property Guide – Συνολικό κόστος απόκτησης 

ΜΕΣΗ ΤΙΜΗ ΕΝΟΙΚΙΟΥ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ ΣΤΗΝ ΕΥΡΩΠΗ

	ΤΙΜΗ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΟΣ  (ΣΕ ΕΥΡΩ)
ΠΟΛΗ, ΧΩΡΑ	1 ΥΠΝΟΔΩΜΑΤΙΟ	3 ΥΠΝΟΔΩΜΑΤΙΑ
Ζυρίχη, Ελβετία	1.972,21	4.389,05
Λονδίνο, Ηνωμένο Βασίλειο	1.932,84	4.677,10
Παρίσι, Γαλλία	1.043,62	3.124,14
Αμστερνταμ, Ολλανδία	1.723,75	3.654,55
Λισαβόνα, Πορτογαλία	1.089	2.630,59
Βερολίνο, Γερμανία	944,69	.381,08
Ρώμη, Ιταλία	1.165,56	2.262,86
Μαδρίτη, Ισπανία	986,97	2.515,15
Βρυξέλλες, Βέλγιο	930,95	1.994
Αθήνα, Ελλάδα	494,19	1.023,26

Πηγή: NUMBEΟ

eleftherostypos.gr